La SCPI Remake Live s’est imposée comme l’une des références du marché de l’investissement immobilier depuis son lancement en 2022. Avec un taux de distribution de 7,50% en 2024, cette société civile de placement immobilier attire l’attention des investisseurs à la recherche de rendements attractifs dans un contexte économique complexe. Créée par Remake Asset Management, elle se distingue par son approche innovante sans frais de souscription et sa stratégie d’investissement diversifiée à l’échelle européenne.
Cette SCPI de dernière génération s’appuie sur une vision moderne de l’immobilier professionnel, intégrant les mutations sociétales et urbaines contemporaines. Son positionnement sur des métropoles européennes de plus de 250 000 habitants traduit une volonté d’accompagner les transformations territoriales tout en générant des performances financières solides pour ses associés.
Présentation détaillée de la SCPI remake live et structure juridique
Remake Live constitue une SCPI à capital variable agréée par l’Autorité des Marchés Financiers en février 2022. Cette structure juridique offre une flexibilité particulière puisqu’elle permet aux investisseurs d’entrer et de sortir du capital selon leurs besoins, contrairement aux SCPI à capital fixe qui imposent des contraintes plus importantes sur les mouvements de parts.
La société de gestion Remake Asset Management, fondée par David Seksig et Nicolas Kert, bénéficie d’une expertise cumulée de plus de 35 années dans la gestion d’actifs immobiliers. Ces professionnels reconnus ont notamment contribué au développement de solutions innovantes chez des gestionnaires établis comme Novaxia, Amundi ou encore Perial Asset Management.
Caractéristiques techniques de la société de gestion remake partners
Remake Asset Management opère avec une équipe resserrée de huit professionnels spécialisés dans différents aspects de la gestion immobilière. Cette organisation permet une réactivité accrue dans la prise de décision et une approche plus personnalisée de la gestion des actifs. La société privilégie une approche technologique moderne, intégrant des outils d’analyse de données pour optimiser ses choix d’investissement.
L’expertise de l’équipe couvre l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière : sourcing d’opportunités, due diligence technique et juridique, négociation d’acquisitions, gestion locative et arbitrages patrimoniaux. Cette polyvalence constitue un atout majeur pour naviguer dans un environnement immobilier en constante évolution.
Agrément AMF et réglementation AIFM applicable
L’agrément AMF obtenu par Remake Live garantit le respect des standards réglementaires les plus stricts en matière de gestion collective. Cette autorisation impose des obligations de transparence, de reporting et de gouvernance qui protègent les intérêts des investisseurs. La SCPI relève également de la directive AIFM (Alternative Investment Fund Managers), renforçant le cadre prudentiel applicable.
Les contrôles réguliers effectués par l’autorité de régulation portent sur la conformité des procédures internes, la qualité du système de gestion des risques et le respect des règles de bonne conduite. Cette surveillance permanente offre des garanties supplémentaires aux porteurs de parts.
Capital minimal et modalités de souscription-rachat
Le ticket d’entrée particulièrement accessible de 204 euros par part démocratise l’accès à l’immobilier professionnel. Cette approche contraste avec certaines SCPI historiques exigeant des montants minimums de 10 000 euros ou plus. L’absence totale de frais de souscription renforce cette accessibilité en permettant aux investisseurs de placer l’intégralité de leur capital directement dans l’immobilier.
Les modalités de rachat prévoient néanmoins une commission de sortie de 5% TTC pour les cessions intervenant avant cinq années de détention. Cette disposition encourage la détention sur le long terme, en cohérence avec la nature immobilière de l’investissement et les objectifs de valorisation patrimoniale de la SCPI.
Durée de vie statutaire et mécanismes de prorogation
Remake Live a été constituée pour une durée de 99 ans, offrant une perspective de très long terme aux investisseurs. Cette temporalité étendue permet de traverser plusieurs cycles immobiliers et d’optimiser les stratégies de valorisation patrimoniale. Les statuts prévoient des mécanismes de prorogation automatique sauf décision contraire de l’assemblée générale des associés.
Cette durée statutaire longue constitue un avantage concurrentiel pour négocier des baux commerciaux de longue durée avec les locataires, sécurisant ainsi les revenus futurs de la SCPI. Elle facilite également la mise en œuvre de stratégies de value-add nécessitant des horizons d’investissement étendus.
Analyse du portefeuille immobilier et stratégie d’investissement sectorielle
Le patrimoine de Remake Live se compose de 51 immeubles répartis dans huit pays européens pour une valeur totale approchant les 700 millions d’euros. Cette diversification géographique offre une exposition à différents cycles économiques nationaux tout en réduisant les risques de concentration sur un seul marché.
La stratégie d’allocation privilégie une approche opportuniste permettant de s’adapter aux évolutions des marchés immobiliers. Plutôt que de s’enfermer dans une spécialisation sectorielle rigide, Remake Live conserve la flexibilité nécessaire pour saisir les meilleures opportunités, qu’elles concernent les bureaux, la logistique, les commerces ou les actifs alternatifs.
Répartition géographique des actifs en france métropolitaine
La France représente environ 25% du patrimoine de Remake Live, principalement concentré sur les métropoles régionales et la première couronne parisienne. Cette exposition mesurée au marché français permet de bénéficier de la stabilité réglementaire hexagonale tout en évitant une sur-concentration géographique.
Les investissements français privilégient les territoires en mutation urbaine, notamment les zones de reconversion industrielle et les quartiers d’affaires émergents. Cette approche anticipe les besoins futurs en espaces de travail adaptés aux nouvelles modalités professionnelles, comme le flex office ou les espaces de coworking.
Typologie des baux commerciaux et indexation ILAT
La durée résiduelle moyenne des baux du portefeuille atteint 10,88 ans, offrant une visibilité exceptionnelle sur les revenus futurs. Cette caractéristique témoigne de la qualité des locataires sélectionnés et de la pertinence des actifs acquis. Les baux bénéficient généralement d’indexations sur l’indice ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) ou ses équivalents européens, protégeant les revenus locatifs contre l’inflation.
La négociation de clauses d’indexation favorables constitue un élément clé de la stratégie locative. Ces mécanismes permettent de maintenir le pouvoir d’achat des loyers sur le long terme, contribuant ainsi à la préservation de la valeur patrimoniale des actifs détenus.
Stratégie value-add et repositionnement d’actifs tertiaires
Remake Live développe une approche value-add consistant à acquérir des actifs présentant un potentiel d’amélioration technique ou commerciale. Cette stratégie permet de créer de la valeur par des opérations de rénovation, de reconfiguration ou de changement d’usage, générant des plus-values à terme pour les associés.
Les opérations de repositionnement concernent notamment la transformation d’anciens espaces industriels en bureaux modernes, l’adaptation de centres commerciaux aux nouveaux modes de consommation ou la création d’espaces mixtes combinant bureaux et services. Ces transformations s’inscrivent dans une logique d’anticipation des besoins immobiliers futurs.
Due diligence technique et critères de sélection ESG
Chaque acquisition fait l’objet d’une due diligence technique approfondie couvrant les aspects structurels, énergétiques et environnementaux des biens. Cette analyse préalable permet d’identifier les risques potentiels et d’évaluer les coûts de mise aux normes ou d’amélioration des performances.
Les critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) intègrent systématiquement le processus de sélection depuis l’obtention du label ISR en 2022. Cette approche responsable privilégie les actifs performants énergétiquement et situés à proximité des transports en commun, contribuant à la réduction de l’empreinte carbone du portefeuille.
La labellisation ISR de Remake Live traduit un engagement concret vers un immobilier plus durable, intégrant les enjeux climatiques et sociétaux dans chaque décision d’investissement.
Performance financière et métriques de rendement distributif
Les performances de Remake Live depuis son lancement confirment la pertinence de sa stratégie d’investissement. Avec un taux de distribution maintenu au-dessus de 7,50% en 2024, la SCPI surperforme significativement la moyenne du marché des SCPI qui oscille autour de 4,72% selon les données de l’ASPIM.
Cette surperformance de près de 60% par rapport à la moyenne sectorielle s’explique par plusieurs facteurs : une stratégie d’acquisition opportuniste ayant permis de saisir des actifs à fort rendement, une gestion locative optimisée et une maîtrise des charges d’exploitation. Le taux de rendement interne (TRI) depuis le lancement s’établit à 11,13%, dépassant largement l’objectif cible de 6% à 10 ans communiqué par la société de gestion.
Évolution du taux de distribution sur fonds propres (TDVM)
L’évolution du taux de distribution révèle une remarquable constance dans la performance : 7,64% en 2022, 7,79% en 2023 et 7,50% en 2024. Cette stabilité témoigne de la qualité du portefeuille constitué et de la solidité des revenus locatifs générés. La légère baisse observée en 2024 s’explique principalement par l’intégration d’actifs à plus forte valeur ajoutée nécessitant des travaux d’amélioration.
Le maintien de distributions élevées dans un contexte de hausse des taux d’intérêt démontre la résilience du modèle économique de Remake Live. Cette performance contraste avec les difficultés rencontrées par certaines SCPI traditionnelles qui peinent à maintenir leurs niveaux de distribution historiques.
Calcul de la valeur de réalisation et expertise cushman & wakefield
Les expertises immobilières réalisées par des cabinets reconnus comme Cushman & Wakefield permettent d’établir la valeur de réalisation du patrimoine avec précision. Ces évaluations indépendantes, réalisées annuellement, servent de base au calcul du prix de reconstitution des parts et offrent une vision objective de la création de valeur patrimoniale.
La revalorisation du prix de part de 2% intervenue en juin 2023, portant celui-ci de 200 à 204 euros, illustre cette création de valeur. Cette augmentation récompense la qualité des acquisitions réalisées et la capacité de la société de gestion à optimiser la valorisation des actifs détenus.
Comparatif de performance versus indice IEIF SCPI
La comparaison avec l’indice IEIF SCPI, référence du secteur, confirme la surperformance de Remake Live. Sur la période 2022-2024, la SCPI affiche un tracking error positif significatif, traduisant sa capacité à créer de l’alpha par rapport au marché.
Cette outperformance s’explique notamment par une allocation géographique différenciée privilégiant certains marchés européens porteurs et une sélection rigoureuse d’actifs présentant des caractéristiques techniques supérieures à la moyenne du marché.
Impact des frais de gestion et commission de souscription
L’absence de frais de souscription constitue un avantage concurrentiel majeur permettant aux investisseurs de bénéficier immédiatement de l’intégralité de leur investissement. Cette caractéristique contraste avec les SCPI traditionnelles dont les commissions d’entrée peuvent atteindre 10 à 12% du capital investi.
En contrepartie, les frais de gestion s’élèvent à 18% TTC des loyers encaissés, niveau supérieur à la moyenne du marché oscillant autour de 11%. Cette structure de coûts privilégie les investisseurs long terme et aligne les intérêts de la société de gestion sur la performance opérationnelle du portefeuille.
L’architecture de frais de Remake Live favorise les détenteurs de long terme en éliminant les barrières à l’entrée tout en incitant la société de gestion à maximiser les revenus locatifs.
Fiscalité des revenus fonciers et optimisation patrimoniale
La fiscalité des revenus générés par Remake Live présente des spécificités liées à son exposition internationale. Les revenus issus d’actifs français sont soumis au régime classique des revenus fonciers, avec application du barème progressif de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Les revenus européens bénéficient de conventions fiscales bilatérales permettant d’éviter la double imposition. Selon les pays, les associés peuvent bénéficier de crédits d’impôt ou d’exonérations partielles optimisant la fiscalité globale de leur investissement. Cette diversification géographique constitue donc également un outil d’optimisation fiscale.
L’investissement en démembrement de propriété offre des perspectives d’optimisation supplémentaires. L’acquisition de la seule nue-propriété permet de bénéficier d’une décote généralement comprise entre 20 et 35% selon la durée du démembrement, tout en éliminant temporairement toute fiscalité sur les revenus. Cette stratégie s’avère particulièrement pertinente pour les investisseurs fortement imposés ou dans une optique de transmission patrimoniale.
L’intégration de Remake Live dans un contrat d’ass
urance-vie permet de bénéficier de l’enveloppe fiscale avantageuse après huit ans de détention. Les gains réalisés bénéficient alors du régime des plus-values de l’assurance-vie avec un prélèvement forfaitaire unique de 7,5% après abattement annuel de 4 600 euros pour une personne seule. Cette optimisation fiscale peut considérablement améliorer le rendement net de l’investissement selon le profil fiscal de l’investisseur.
Liquidité du marché secondaire et mécanismes de sortie
La liquidité constitue l’une des principales contraintes de l’investissement en SCPI, particulièrement prégnante pour les véhicules à capital variable comme Remake Live. Le marché secondaire des parts s’organise autour du mécanisme de rachat par la société de gestion, qui s’effectue au prix de reconstitution diminué des frais de sortie le cas échéant.
Les délais de sortie peuvent varier significativement selon les conditions de marché et les flux de souscription-rachat. En période de forte collecte, les rachats s’exécutent généralement sous quelques semaines, tandis que les phases de tensions peuvent allonger ces délais à plusieurs mois. La commission de sortie de 5% TTC applicable pendant les cinq premières années constitue un mécanisme de stabilisation du capital, dissuadant les sorties spéculatives.
L’absence de cotation en bourse élimine la volatilité des cours mais limite la liquidité immédiate. Cette caractéristique impose de considérer Remake Live comme un placement de moyen-long terme, avec un horizon de détention recommandé d’au moins huit à dix ans pour optimiser le couple rendement-risque. Les investisseurs recherchant une liquidité quotidienne se tourneront plutôt vers les foncières cotées ou les OPCI.
La liquidité limitée des SCPI constitue le revers de leur stabilité, imposant une réflexion patrimoniale approfondie avant tout engagement financier.
Risques sectoriels et analyse concurrentielle face aux foncières cotées
L’investissement dans Remake Live expose les porteurs de parts à plusieurs catégories de risques qu’il convient d’analyser objectivement. Le risque de marché immobilier constitue le principal facteur d’incertitude, particulièrement sensible dans un contexte de remontée des taux d’intérêt et de tensions géopolitiques européennes.
Le risque locatif se matérialise par la vacance potentielle de certains actifs ou la défaillance de locataires. Bien que le taux d’occupation financier actuel de 99% témoigne d’une gestion locative exemplaire, cette performance exceptionnelle pourrait s’éroder avec la maturité du portefeuille. La diversification sectorielle et géographique constitue la principale protection contre ces aléas locatifs.
La comparaison avec les foncières cotées révèle des profils risque-rendement différenciés. Les foncières offrent une liquidité immédiate mais subissent la volatilité des marchés financiers, pouvant décrocher significativement de la valeur intrinsèque de leurs actifs. Remake Live privilégie la stabilité et la visibilité des revenus au détriment de la liquidité immédiate.
Le risque de gestion lié à la société Remake Asset Management mérite une attention particulière compte tenu de sa création récente. Bien que l’équipe dirigeante cumule une expérience significative, l’historique opérationnel limité de la structure constitue un facteur d’incertitude. La croissance rapide de la capitalisation teste également la capacité d’absorption du deal flow et le maintien des standards de sélection des actifs.
Les risques réglementaires européens, notamment liés au Brexit ou aux évolutions fiscales nationales, peuvent impacter la rentabilité de certains investissements. La diversification géographique constitue néanmoins une protection relative contre ces aléas politiques et réglementaires concentrés sur un seul pays.