Dans l’univers en pleine expansion du crowdfunding immobilier français, La Première Brique s’est rapidement imposée comme une référence incontournable depuis son lancement en 2019. Cette plateforme de financement participatif a révolutionné l’accès à l’investissement immobilier en proposant des tickets d’entrée dès 1 euro, démocratisant ainsi un secteur traditionnellement réservé aux gros portefeuilles. Avec plus de 700 projets financés et un volume de collecte dépassant les 280 millions d’euros, La Première Brique attire aussi bien les investisseurs néophytes que les plus expérimentés grâce à ses rendements moyens supérieurs à 11% par an. Cette performance remarquable dans un contexte économique complexe mérite une analyse approfondie pour comprendre les mécanismes qui sous-tendent le succès de cette fintech lyonnaise.
Présentation détaillée de la première brique et son positionnement sur le crowdfunding immobilier
Fondée par Hugo Berthe et Thomas Danset, La Première Brique incarne parfaitement l’esprit entrepreneurial français appliqué au secteur de l’immobilier participatif. La société lyonnaise s’est donné pour mission de démocratiser l’investissement immobilier en supprimant les barrières traditionnelles d’entrée qui limitaient l’accès aux petits épargnants. Cette philosophie se traduit concrètement par un investissement minimum fixé à seulement 1 euro, soit le plus bas du marché français du crowdfunding immobilier.
L’approche de La Première Brique se distingue par sa volonté de maintenir une proximité avec sa communauté d’investisseurs , comptant aujourd’hui plus de 142 000 membres actifs. Cette stratégie communautaire s’appuie sur une communication transparente et régulière, où chaque projet fait l’objet d’un suivi détaillé avec des reportings périodiques incluant photos, avancement des travaux et actualités commerciales. La plateforme privilégie une sélection rigoureuse des projets, avec un taux d’acceptation d’environ 15% des dossiers soumis.
Architecture technologique de la plateforme et interface utilisateur
L’expérience utilisateur constitue l’un des points forts de La Première Brique, avec une interface entièrement repensée en 2025 pour optimiser la navigation et faciliter les investissements. La plateforme intègre désormais l’ open banking , permettant des virements instantanés depuis la plupart des banques françaises et européennes. Cette innovation technologique élimine les délais d’attente traditionnels et permet aux investisseurs de saisir rapidement les opportunités.
L’application mobile, disponible sur iOS et Android, propose toutes les fonctionnalités de la version web avec une ergonomie optimisée pour les écrans tactiles. Le tableau de bord personnalisé offre une vue d’ensemble des investissements en cours, des remboursements programmés et des performances réalisées. La fonction « Jimbots », lancée en juin 2025, automatise les investissements selon des critères prédéfinis par l’utilisateur, bien qu’elle intervienne avec un léger décalage par rapport aux investisseurs manuels.
Agrément de prestataire de services d’investissement participatif (PSICP)
La Première Brique détient l’agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) délivré par l’Autorité des Marchés Financiers sous le numéro FP-2023-15. Cet agrément européen, qui remplace les anciennes autorisations CIP et IFP, garantit le respect des standards réglementaires les plus stricts en matière de protection des investisseurs et de transparence des opérations.
La plateforme s’appuie sur Mangopay, prestataire de services de paiement agréé par la Banque de France, pour la gestion et la sécurisation des fonds des investisseurs. Cette ségrégation des actifs assure que les capitaux ne sont jamais mélangés avec la trésorerie propre de La Première Brique, offrant une protection supplémentaire en cas de difficultés de la société gestionnaire. Les procédures de gestion extinctive sont également en place pour garantir la continuité des investissements même en cas d’arrêt d’activité de la plateforme.
Comparatif avec fundimmo, homunity et ClubFunding
Dans l’écosystème français du crowdfunding immobilier, La Première Brique se positionne avantageusement face à ses principaux concurrents. Comparée à Fundimmo, qui exige un investissement minimum de 1 000 euros, La Première Brique offre une accessibilité inégalée avec son ticket d’entrée à 1 euro. Cette différence fondamentale permet une diversification beaucoup plus fine des portefeuilles, même pour les investisseurs disposant de capitaux limités.
Face à Homunity, acteur historique du secteur, La Première Brique se distingue par son dynamisme avec environ 15 nouveaux projets par mois contre 8 à 10 pour son concurrent. ClubFunding, spécialisé dans les montants plus importants, propose généralement des tickets minimums de 5 000 euros, ciblant une clientèle différente. Le taux de rendement moyen de La Première Brique, supérieur à 11%, dépasse également celui de la plupart de ses concurrents qui évoluent généralement entre 8% et 10%.
La démocratisation de l’investissement immobilier passe nécessairement par l’abaissement des barrières à l’entrée, tant financières que techniques. C’est exactement la philosophie que porte La Première Brique depuis sa création.
Modèle économique et structure de rémunération des investissements
Le modèle économique de La Première Brique repose sur une commission de succès prélevée uniquement auprès des porteurs de projet, oscillant généralement entre 8% et 15% du montant collecté selon la taille et la complexité de l’opération. Cette approche permet à la plateforme de proposer ses services gratuitement aux investisseurs, éliminant tous frais d’entrée, de gestion ou de sortie.
Depuis septembre 2025, La Première Brique propose une rémunération des liquidités à hauteur de 5% brut annuel sur les fonds non investis. Cette fonctionnalité innovante, calculée deux fois par mois, s’applique dans la limite du plafond correspondant aux montants investis sur les 30 derniers jours. Bien que le mécanisme puisse sembler complexe, il offre un avantage réel aux investisseurs actifs qui maintiennent régulièrement des liquidités sur leur compte.
Analyse des projets immobiliers proposés et méthodologie de sélection
La Première Brique a développé un processus de sélection particulièrement rigoureux, ne retenant qu’environ 15% des projets soumis par les promoteurs et marchands de biens. Cette sélectivité s’explique par une approche d’analyse multidimensionnelle prenant en compte la viabilité économique du projet, la solidité financière du porteur, la pertinence de l’implantation géographique et la cohérence du montage financier global.
Le comité d’investissement de La Première Brique, composé d’experts en immobilier, finance et droit, examine chaque dossier selon une grille d’évaluation standardisée. Cette méthodologie inclut l’analyse des études de marché locales, la vérification des autorisations administratives, l’évaluation des risques techniques et commerciaux, ainsi que l’audit financier approfondi des sociétés impliquées. La transparence de cette démarche constitue un gage de qualité pour les investisseurs.
Typologie des opérations : VEFA, réhabilitation et promotion immobilière
Les projets proposés sur La Première Brique couvrent un large spectre d’opérations immobilières, des plus simples aux plus complexes. Les opérations de marchands de biens représentent environ 60% de l’offre, incluant les achats-reventes avec ou sans travaux, les divisions foncières et les réhabilitations complètes. Ces projets, généralement d’une durée de 12 à 24 mois, offrent souvent les rendements les plus attractifs grâce à leur cycle court et leur profil de risque maîtrisé.
Les opérations de promotion immobilière constituent le second segment important, avec des projets de construction neuve en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement). Ces opérations, plus longues et plus complexes, s’étalent généralement sur 24 à 36 mois et nécessitent des garanties renforcées. La Première Brique privilégie les promoteurs ayant un historique prouvé et exige systématiquement la mise en place d’une fiducie-gestion pour sécuriser les fonds.
Une part croissante du portefeuille concerne également les projets de réhabilitation patrimoniale , particulièrement attractifs dans les centres-villes historiques. Ces opérations combinent souvent défiscalisation (loi Malraux, monuments historiques) et création de valeur par la transformation d’immeubles délaissés en logements contemporains. La complexité technique et administrative de ces projets justifie des rendements généralement supérieurs à 12%.
Due diligence et processus d’évaluation des promoteurs partenaires
L’évaluation des porteurs de projet constitue le cœur du processus de sélection de La Première Brique. Chaque promoteur ou marchand de biens fait l’objet d’un audit approfondi incluant l’analyse des trois derniers exercices comptables, l’évaluation de l’expérience opérationnelle, la vérification des références clients et la validation des capacités techniques. Cette due diligence rigoureuse s’appuie sur des outils d’analyse financière sophistiqués et des bases de données sectorielles.
La plateforme maintient un scoring interne des porteurs de projet, régulièrement mis à jour en fonction des performances réalisées sur les opérations précédentes. Les promoteurs récurrents bénéficient d’un processus d’instruction accéléré, mais restent soumis aux mêmes exigences de garanties et de transparence. Cette approche permet de construire un réseau de partenaires de confiance tout en maintenant un niveau d’exigence élevé.
Répartition géographique des projets : Île-de-France, lyon et marseille
La stratégie géographique de La Première Brique privilégie les marchés immobiliers dynamiques et liquides, avec une concentration sur les grandes métropoles françaises. L’Île-de-France représente environ 40% des projets financés, reflétant l’attractivité et la liquidité du marché francilien. La région Auvergne-Rhône-Alpes, portée par l’dynamisme lyonnais, constitue le second pôle avec 25% des opérations.
La région PACA, centrée sur Marseille et Nice, complète le triptyque des zones prioritaires avec 15% des investissements. Cette concentration géographique n’exclut pas les projets dans d’autres régions, mais La Première Brique privilégie les marchés qu’elle maîtrise et où ses équipes peuvent effectuer des contrôles réguliers. La proximité géographique facilite également le suivi des chantiers et la résolution rapide d’éventuelles difficultés.
Tickets d’entrée minimum et plafonds d’investissement par projet
L’innovation majeure de La Première Brique réside dans son ticket d’entrée minimal fixé à 1 euro, unique sur le marché français du crowdfunding immobilier. Cette accessibilité permet aux investisseurs de diversifier leurs portefeuilles sur de nombreux projets, même avec des capitaux limités. Un investisseur disposant de 1 000 euros peut ainsi répartir son capital sur 20 projets différents à raison de 50 euros chacun, optimisant considérablement sa diversification.
Les plafonds d’investissement varient selon les projets et le profil des investisseurs, généralement fixés entre 2 000 et 5 000 euros par opération pour les particuliers. Ces limitations visent à encourager la diversification et à éviter la concentration excessive des risques. Les investisseurs institutionnels ou disposant d’un patrimoine important peuvent bénéficier de plafonds plus élevés après validation de leur profil par les équipes de La Première Brique.
Rendements historiques et performance des investissements réalisés
Depuis son lancement en 2019, La Première Brique affiche des performances remarquables avec un taux de rendement interne (TRI) moyen de 9,20% sur l’ensemble des projets conclus. Cette performance globale masque toutefois des variations annuelles significatives, avec des pics à 11,77% en 2021 et 11,17% en 2024, témoignant de l’amélioration constante de la sélection des projets et de l’optimisation du processus d’instruction.
L’analyse détaillée des performances révèle une progression constante du volume d’activité, avec 202 projets financés en 2023 pour un montant total de 73,1 millions d’euros, contre seulement 3 projets en 2019. Cette montée en puissance s’accompagne d’une amélioration de la qualité des projets, la durée moyenne des investissements s’établissant désormais à 17,81 mois contre moins de 9 mois lors des premières années.
Les performances historiques de La Première Brique, avec un taux de perte nul depuis sa création, témoignent de la rigueur de sa sélection de projets, même si cette statistique doit être tempérée par la relative jeunesse de la plateforme.
Le point le plus remarquable des statistiques de La Première Brique concerne l’absence totale de pertes définitives depuis sa création. Sur 716 projets financés représentant plus de 284 millions d’euros, aucune perte en capital n’a été enregistrée. Cette performance exceptionnelle s’explique par la combinaison de plusieurs facteurs : une sélection rigoureuse des projets, la mise en place systématique de garanties robustes et un suivi proactif des opérations en difficulté.
Néanmoins, la plateforme n’échappe pas aux retards de remboursement inhérents au secteur immobilier. Actuellement, 51 projets accusent un retard de moins de 6 mois et 62 projets un retard supérieur à
6 mois, soit un taux de retard global de 20,97% en montant. Ces délais s’expliquent principalement par les difficultés du marché immobilier français depuis 2022, marqué par la hausse des taux d’intérêt et le ralentissement des ventes.
Frais de gestion, commissions et transparence tarifaire de la première brique
La Première Brique se distingue par une politique tarifaire particulièrement avantageuse pour les investisseurs, avec une absence totale de frais côté clients. Aucun frais d’inscription, de gestion annuelle, de transaction ou de retrait n’est appliqué aux investisseurs particuliers. Cette gratuité totale contraste avec les pratiques de certains concurrents qui facturent jusqu’à 0,9% par investissement ou des frais de gestion annuels pouvant atteindre 1,5%.
Le modèle économique repose exclusivement sur les commissions prélevées auprès des porteurs de projet, variant de 5% à 15% du montant collecté selon la complexité et la taille de l’opération. Cette structure incitative aligne les intérêts de la plateforme avec ceux des investisseurs : La Première Brique n’est rémunérée qu’en cas de succès de la collecte. Les frais de structuration juridique, les coûts de due diligence et les honoraires notariaux sont également supportés par les emprunteurs.
La rémunération des liquidités à 5% brut annuel constitue un avantage supplémentaire pour les investisseurs actifs. Bien que le plafond soit limité aux montants investis sur les 30 derniers jours, cette fonctionnalité permet d’optimiser le rendement des fonds en attente de réinvestissement. Le calcul bimensuel et le versement automatique simplifient la gestion pour l’investisseur.
Risques inhérents au crowdfunding immobilier et mesures de protection
L’investissement dans le crowdfunding immobilier comporte des risques spécifiques que tout investisseur doit appréhender avant de s’engager. Le risque principal concerne la possibilité de perte partielle ou totale du capital investi en cas d’échec du projet immobilier. Cette situation peut survenir lors de difficultés de commercialisation, de dépassements budgétaires importants, de problèmes techniques majeurs ou de défaillance du porteur de projet.
Les retards de remboursement constituent un risque fréquent dans le secteur immobilier, particulièrement sensible aux cycles économiques. La conjoncture difficile de 2022-2023 a ainsi généré des retards significatifs sur de nombreuses plateformes, La Première Brique n’échappant pas à cette tendance avec plus de 20% de ses encours actuellement en retard. Ces délais, bien que préoccupants, ne se traduisent pas nécessairement par des pertes définitives.
Le risque de défaillance de la plateforme elle-même, bien que limité par les garanties réglementaires, ne peut être totalement écarté. C’est pourquoi La Première Brique a mis en place des procédures de gestion extinctive permettant d’assurer la continuité des investissements même en cas d’arrêt d’activité de la société gestionnaire.
Risque de liquidité et absence de marché secondaire
L’illiquidité constitue l’une des contraintes majeures du crowdfunding immobilier. Contrairement aux actions cotées ou aux OPCVM, les investissements sur La Première Brique ne peuvent pas être revendus avant leur échéance contractuelle. Cette immobilisation des capitaux peut s’étendre de 12 à 36 mois selon les projets, avec des prolongations possibles en cas de difficultés.
L’absence de marché secondaire organisé limite considérablement les possibilités de sortie anticipée. Bien que certaines plateformes concurrentes développent des solutions de revente entre particuliers, La Première Brique n’a pas encore mis en place ce type de mécanisme. Les investisseurs doivent donc s’assurer de pouvoir immobiliser leurs capitaux pendant toute la durée prévue des projets.
Cette contrainte de liquidité impose une gestion rigoureuse de la trésorerie personnelle et une diversification temporelle des investissements. Il est recommandé d’échelonner ses investissements dans le temps pour éviter une concentration excessive des échéances et maintenir une partie de son patrimoine sur des supports liquides.
Garanties hypothécaires et mécanismes de sûreté sur les opérations
La Première Brique met systématiquement en place des garanties pour sécuriser les investissements, l’hypothèque de premier rang constituant la protection de référence. Cette garantie permet, en cas de défaut du porteur de projet, de procéder à la vente forcée du bien immobilier pour rembourser les investisseurs. La qualité de cette protection dépend toutefois de la valorisation du bien et de l’état du marché au moment de la réalisation.
Les cautions personnelles des dirigeants complètent souvent les garanties réelles, engageant le patrimoine privé des entrepreneurs sur leurs opérations. Cette sûreté personnelle renforce l’implication des porteurs de projet et offre un recours supplémentaire en cas de difficultés. Les garanties à première demande par des sociétés tierces et les nantissements de titres constituent d’autres mécanismes de protection selon la nature des projets.
La fiducie-gestion, utilisée pour les opérations de promotion immobilière, offre une protection particulièrement robuste en isolant les fonds des investisseurs dans un patrimoine d’affectation. Cette technique juridique, supervisée par un fiduciaire indépendant, garantit que les capitaux ne peuvent être détournés de leur objet et limite les risques de confusion avec d’autres actifs du promoteur.
Couverture par le fonds de garantie des dépôts et de résolution (FGDR)
Contrairement aux dépôts bancaires traditionnels, les investissements en crowdfunding immobilier ne bénéficient pas de la garantie du FGDR. Cette absence de couverture institutionnelle place l’intégralité du risque sur les investisseurs, qui doivent s’appuyer uniquement sur les garanties contractuelles et la solidité des projets sélectionnés. Cette situation justifie l’importance cruciale de la diversification et de l’analyse approfondie des opportunités.
La ségrégation des fonds chez Mangopay offre néanmoins une protection contre le risque de défaillance de La Première Brique elle-même. Les capitaux des investisseurs, isolés sur des comptes dédiés, restent accessibles même en cas de difficultés de la plateforme. Cette architecture de protection, exigée par la réglementation PSFP, constitue un garde-fou essentiel pour la sécurité des fonds.
Les procédures de gestion extinctive, formalisées dans les documents contractuels, garantissent la continuité du suivi des investissements même en cas d’arrêt d’activité de La Première Brique. Un prestataire de services spécialisé prendrait le relais pour assurer le recouvrement des créances et la distribution des remboursements aux investisseurs.
Retours d’expérience utilisateurs et analyse critique de la plateforme
L’analyse des avis utilisateurs révèle une satisfaction globalement élevée, avec une note moyenne de 4,6/5 sur Google et 4,4/5 sur Trustpilot. Les investisseurs plébiscitent particulièrement l’accessibilité de la plateforme, la qualité du suivi des projets et la réactivité du service client. La transparence des communications, avec des reportings réguliers incluant photos et actualités des chantiers, constitue un point fort unanimement salué par la communauté.
Les critiques portent principalement sur la difficulté croissante d’accéder aux projets les plus attractifs, la plateforme étant victime de son succès. Malgré le système de groupes mis en place pour répartir équitablement les accès, certains investisseurs expriment leur frustration de ne pas réussir à se positionner sur les petites collectes qui se clôturent en quelques secondes. Cette tension entre l’offre et la demande témoigne paradoxalement de l’attractivité des opportunités proposées.
L’augmentation des retards depuis 2022 génère également des inquiétudes légitimes au sein de la communauté. Bien qu’aucune perte définitive ne soit encore à déplorer, la dégradation des délais de remboursement interpelle sur la capacité de la plateforme à maintenir ses standards de qualité dans un environnement économique plus difficile. La gestion proactive de ces difficultés par les équipes de La Première Brique rassure néanmoins une majorité d’investisseurs qui maintiennent leur confiance dans la plateforme.